Pemerintah tengah menyiapkan regulasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor hingga 40 tahun untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), buruh, hingga generasi muda. Wacana ini muncul setelah Presiden Prabowo Subianto menyampaikan gagasan tersebut dalam pidato Hari Buruh Internasional pada 1 Mei 2026 di Jakarta. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait kemudian menyatakan pemerintah siap menyusun regulasi bersama perbankan dan pengembang. Pemerintah beralasan, tenor panjang diperlukan agar cicilan rumah menjadi lebih ringan dan masyarakat tidak terus-menerus hidup dalam kontrakan. Namun di tengah optimisme itu, sejumlah ekonom mengingatkan bahwa tenor 40 tahun justru dapat berubah menjadi jebakan utang jangka panjang bagi generasi produktif Indonesia. 

Gagasan tersebut lahir dari kenyataan yang memang sulit dibantah saat harga rumah terus naik, sementara pendapatan masyarakat bergerak jauh lebih lambat. Banyak buruh dan pekerja muda akhirnya hanya mampu menyewa kamar kos atau rumah kontrakan di dekat tempat kerja karena harga hunian kian tak terjangkau.

Dalam pidatonya, Presiden Prabowo mengatakan sebagian besar penghasilan buruh habis untuk biaya kontrakan. Karena itu, ia ingin pengeluaran tersebut dialihkan menjadi cicilan rumah milik sendiri. “Kalau bisa 20 tahun, kalau nggak bisa 25 tahun. Kalau belum lunas 25 tahun, 30 tahun. Kalau tidak bisa 35 tahun, 40 tahun,” ujar Prabowo saat peringatan Hari Buruh 2026. 

Pemerintah menilai, semakin panjang tenor maka semakin kecil cicilan bulanan yang harus dibayar masyarakat. Menteri PKP Maruarar Sirait memperkirakan cicilan rumah subsidi dapat ditekan hingga sekitar Rp800 ribu sampai Rp900 ribu per bulan jika tenor diperpanjang menjadi 40 tahun. 

Secara kasat mata, skema ini memang tampak menarik. Di tengah upah yang stagnan dan biaya hidup yang terus meningkat, cicilan murah terdengar seperti harapan baru bagi generasi muda yang selama ini merasa rumah hanyalah mimpi mahal. Namun persoalannya ternyata tidak sesederhana memperpanjang waktu pembayaran.

Direktur Eksekutif Center of Economic and Law Studies (CELIOS), Bhima Yudhistira, menilai akar persoalan kepemilikan rumah di Indonesia bukan terletak pada tenor pinjaman, melainkan pada mahalnya harga tanah, tingginya harga bangunan, dan suku bunga yang masih memberatkan masyarakat. “Masalahnya bukan di tenor. Tenor panjang berarti lunasnya setelah pensiun,” kata Bhima. 

Menurut Bhima, memperpanjang tenor hanya menurunkan beban cicilan bulanan, tetapi tidak menyelesaikan total biaya yang harus dibayar masyarakat. Bahkan dalam banyak kasus, total pembayaran justru membengkak drastis akibat akumulasi bunga.

Simulasi rumah subsidi 2026 di wilayah Jabodetabek dengan harga Rp185 juta menunjukkan gambaran tersebut. Dengan bunga tetap 5 persen dan DP nol persen, tenor 10 tahun menghasilkan cicilan sekitar Rp1,96 juta per bulan dengan total pembayaran Rp235 juta. Namun ketika tenor diperpanjang menjadi 40 tahun, cicilan memang turun menjadi sekitar Rp891 ribu, tetapi total pembayaran melonjak menjadi lebih dari Rp428 juta. Artinya, masyarakat membayar lebih dari dua kali harga rumah asli. 

Di titik inilah kritik terhadap KPR 40 tahun mulai menguat. Sebab yang terlihat murah di awal belum tentu ringan dalam jangka panjang. Direktur Ekonomi CELIOS, Nailul Huda, menilai persoalan utama sektor perumahan Indonesia justru terletak pada ketimpangan antara kenaikan harga rumah dan kenaikan pendapatan masyarakat. Menurutnya, harga rumah naik sekitar 3 persen per tahun, sementara kenaikan pendapatan masyarakat hanya sekitar 1,8 persen. Akibatnya, jarak antara kemampuan membeli dan harga rumah semakin melebar.

“Saat ini masyarakat berpendapatan menengah saja sudah kesulitan membeli rumah,” ujar Huda. Ia juga mengingatkan risiko gagal bayar dalam jangka panjang, terutama jika cicilan berlangsung melewati usia produktif seseorang. Tenor 40 tahun memungkinkan seseorang masih membayar rumah ketika memasuki masa pensiun, saat penghasilan sudah jauh menurun atau bahkan berhenti sama sekali.

Kekhawatiran itu bukan tanpa alasan. Dunia kerja saat ini jauh lebih tidak stabil dibanding generasi sebelumnya. Banyak pekerja muda hidup dalam sistem kontrak, gig economy, atau pekerjaan informal tanpa kepastian pendapatan jangka panjang. Dalam situasi seperti itu, mengikat utang hingga empat dekade justru dapat menjadi beban psikologis dan finansial yang panjang.

Meski demikian, tidak semua pihak menolak gagasan tersebut. Ketua Umum Realestat Indonesia (REI), Joko Suranto, menilai tenor panjang dapat memperluas akses masyarakat terhadap rumah pertama dan membantu menjaga kesehatan kredit masyarakat. “Dengan membuat tenor lebih panjang, maka angsurannya relatif menjadi kecil. Itu bisa meringankan masyarakat,” ujar Joko. 

Kalangan pengembang berpendapat, cicilan yang lebih rendah memberi ruang bagi masyarakat untuk tetap memenuhi kebutuhan lain seperti pendidikan, kesehatan, dan transportasi. Selain itu, tenor panjang dinilai dapat menekan risiko kredit macet karena beban bulanan lebih ringan. Perdebatan ini menunjukkan bahwa persoalan perumahan Indonesia sesungguhnya jauh lebih dalam daripada sekadar panjang pendek tenor kredit.

Selama harga tanah terus melonjak akibat spekulasi properti, pembangunan perumahan masih terkonsentrasi jauh dari pusat kerja, dan transportasi publik belum sepenuhnya terintegrasi, maka rumah akan tetap terasa mahal bagi sebagian besar rakyat.

Dalam banyak kasus, masyarakat bukan hanya kesulitan membeli rumah, tetapi juga kesulitan membeli rumah yang layak dan dekat dengan tempat kerja. Akibatnya, banyak pekerja akhirnya memilih tinggal di kos sempit atau rumah kontrakan demi memangkas ongkos transportasi dan waktu perjalanan.

Di sinilah negara seharusnya berfungsi dalam mengatur dan melihat apakah kebijakan sektor perumahan hanya berfokus pada mempermudah kredit, atau benar-benar membangun ekosistem hunian yang manusiawi dan terjangkau.

Sebab rumah bukan sekadar angka cicilan. Rumah adalah tempat seseorang pulang setelah lelah bekerja. Tempat anak-anak tumbuh. Tempat keluarga membangun rasa aman. Dan ketika rumah hanya bisa dimiliki dengan utang selama 40 tahun, muncul pertanyaan apakah masyarakat sedang dibantu memiliki rumah, atau justru sedang dibiasakan hidup dalam utang sepanjang usia produktifnya?

Di tengah impian memiliki hunian sendiri, barangkali yang paling dibutuhkan bukan sekadar tenor lebih panjang, melainkan keberanian negara menata harga tanah, memperkuat transportasi publik, menekan spekulasi properti, dan memastikan upah masyarakat tumbuh sebanding dengan biaya hidup. Karena rumah yang layak seharusnya menjadi hak warga negara, bukan kemewahan yang hanya bisa ditebus dengan separuh umur manusia. (Red)