Pemerintah melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) tengah menyiapkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor hingga 40 tahun untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Kebijakan yang masih dalam tahap pembahasan ini dirancang agar cicilan rumah menjadi lebih ringan dan dapat dijangkau pekerja dengan penghasilan sekitar Rp2 jutaan per bulan. Untuk mengantisipasi risiko kredit macet akibat tenor yang sangat panjang, pemerintah juga menyiapkan skema asuransi khusus sebagai perlindungan apabila debitur meninggal dunia, kehilangan pekerjaan, atau mengalami musibah lain. 

Wacana ini muncul di tengah kenyataan bahwa harga rumah terus meningkat, sementara daya beli masyarakat tumbuh lebih lambat. Banyak keluarga muda, terutama pekerja informal, buruh, hingga pegawai baru, semakin sulit membeli rumah dengan tenor KPR konvensional 15 hingga 20 tahun. Menteri PKP Maruarar Sirait mengatakan pemerintah sedang menyiapkan regulasi yang matang sebelum skema tersebut diberlakukan secara resmi. 

Menurutnya, perbankan juga harus tetap menjaga rasio kredit bermasalah atau Non-Performing Loan (NPL). “Ya itu ada aturan-aturannya, kita juga harus menghormati, kan bank juga harus menjaga NPL-nya,” ujar Ara saat ditemui di Jakarta. 

Ia menegaskan bahwa kebijakan ini merupakan bagian dari arahan Presiden Prabowo Subianto untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat kecil. Pemerintah menilai tenor yang lebih panjang dapat menurunkan beban cicilan bulanan secara signifikan. Simulasi yang disusun BP Tapera menunjukkan, dengan asumsi penghasilan setara UMR terendah Indonesia tahun 2026 di Kabupaten Banjarnegara sebesar Rp2.327.813 per bulan, cicilan rumah subsidi dengan tenor 40 tahun diperkirakan hanya sekitar Rp773 ribu per bulan. Angka tersebut jauh lebih rendah dibanding tenor 15 atau 20 tahun yang cicilannya bisa menembus lebih dari Rp1 juta per bulan. 

Deputi Komisioner Bidang Pemanfaatan Dana Tapera, Sid Herdi Kusuma, menjelaskan bahwa pemerintah juga menyiapkan instrumen mitigasi risiko melalui asuransi jiwa dan perlindungan kredit. Menurutnya, skema tersebut sebenarnya sudah digunakan dalam KPR biasa, namun akan diperkuat untuk tenor sangat panjang. 

“Selama ini pun sebenarnya instrumen mitigasi risiko sudah ada, dalam bentuk asuransi jiwa dan memang itu dibutuhkan,” kata Sid. Artinya, apabila debitur meninggal dunia atau mengalami kondisi tertentu yang membuat cicilan tidak dapat dilanjutkan, sisa kewajiban kredit dapat ditanggung asuransi sehingga tidak menjadi beban ahli waris. 

Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP, Sri Haryati, mengatakan pemerintah masih mengkaji detail skema tersebut, termasuk kemungkinan perpanjangan masa perlindungan asuransi. “Karena tadi bicara terkait 40 tahun, nanti ada asuransi yang juga tentu akan diperpanjang,” ujarnya. 

Namun di balik optimisme pemerintah, wacana KPR 40 tahun juga memunculkan kritik dan kekhawatiran. Sejumlah ekonom menilai tenor yang terlalu panjang dapat membuat masyarakat terjebak dalam beban utang jangka sangat lama. Cicilan memang lebih murah per bulan, tetapi total bunga yang dibayar berpotensi jauh lebih besar.

Kekhawatiran serupa juga muncul dalam berbagai diskusi publik dan komunitas keuangan daring. Banyak warga mempertanyakan apakah solusi atas mahalnya rumah harus selalu berupa memperpanjang utang masyarakat. Sebagian bahkan menyebut skema itu berisiko membuat generasi muda “mencicil rumah seumur hidup.” 

Dalam forum diskusi keuangan beberapa pengguna menyoroti risiko bunga mengambang dalam KPR jangka panjang. Ada yang mengingatkan bahwa cicilan dapat melonjak ketika masa bunga tetap berakhir dan memasuki fase floating rate. Di sisi lain, pemerintah melihat realitas yang berbeda. Harga rumah di kota-kota besar terus naik, sementara kemampuan membeli rumah tidak ikut meningkat. Akibatnya, semakin banyak pekerja muda yang akhirnya memilih tinggal di rumah kontrakan atau menunda membeli hunian.

Menteri Ara sendiri menyebut tenor panjang hanyalah pilihan, bukan kewajiban. Masyarakat tetap bisa memilih tenor 10, 15, 20, atau 30 tahun sesuai kemampuan finansial masing-masing. “Cicilan 40 tahun ini adalah pilihan, jadi tergantung pilihan dan kemampuan masyarakat sendiri,” ujarnya. 

Di banyak negara, tenor KPR panjang sebenarnya bukan hal baru. Jepang, Korea Selatan, hingga beberapa negara Eropa telah mengenal kredit rumah 35 sampai 50 tahun. Namun perbedaannya, negara-negara tersebut biasanya memiliki tingkat bunga rendah, sistem perlindungan sosial lebih kuat, dan pendapatan masyarakat yang relatif stabil.

Indonesia menghadapi tantangan berbeda dengan fluktuasi ekonomi, ketidakpastian pekerjaan sektor informal, hingga daya tahan pendapatan rumah tangga yang belum sepenuhnya kuat. 

Karena itu, kebijakan KPR 40 tahun tidak hanya soal memperpanjang tenor, tetapi juga menyangkut kesiapan sistem perbankan, perlindungan konsumen, dan keberlanjutan ekonomi keluarga. Wacana ini membuka pertanyaan apakah masalah utama perumahan di Indonesia benar-benar terletak pada besarnya cicilan, atau justru pada harga rumah yang terus melambung jauh lebih cepat dibanding kenaikan pendapatan masyarakat?

Rumah, bagi banyak orang, bukan sekadar bangunan beton dan sertifikat kepemilikan. Ia adalah rasa aman, tempat pulang dan harapan tentang masa depan. Tetapi ketika sebuah rumah harus dibayar selama empat dekade, pertanyaan itu menjadi jauh lebih dalam apakah masyarakat sedang dibantu untuk memiliki rumah, atau dijebak utang jangka panjang melalui cara baru untuk bertahan di tengah mahalnya kehidupan? (Red)